• Kolmapäev, 23. jaanuar 2019

    Kinnisvara ühisrahastusplatvormid kasvavad hoogsalt, kuid järgmine majanduskriis on neile proovikivi.

    Eesti kinnisvara ühisrahastusplatvormidel Crowdestate’il ja EstateGurul on kahe peale kokku üle 40 000 investori. Esimene neist on investorite abiga kogunud üle 50 miljoni, teine lausa 90 miljonit eurot.

    „Viis aastat tagasi alustasime nullist. Praegu oleme olukorras, kus me sel aastal (2018 – toim) kasvasime kaks ja pool korda ning viie aastaga oleme jõudnud Eestist välja. Tegutseme aktiivselt ka Lätis ja Leedus,” sõnas EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm.

    Platvorm hakkas möödunud aastal tööle ka Soomes. „Meie kõige suurem tehing on olnud 1,65 miljonit eurot. See oli esimene Soome laen, kus laenuvõtja finantseeris meie investorite rahaga ühe tööstuspinna ostu. Laenu rahastas 1233 investorit ja projekt rahastati kaheksa päevaga.”

    Eestis, Lätis ja Itaalias tegutseva Crowdestate’i asutaja ja tegevjuhi Loit Linnupõllu sõnul on viimase aasta jooksul platvormiga liitunud 9000–10 000 uut investorit. 2014. aastal asutatud ettevõtte puhaskasum oli tunamullu 181 000 eurot, 2018. aasta tulemused tõotavad tulla veel paremad. „Teeme 1,2 miljonit eurot käivet ja sellest 500 000 on puhaskasum,” ütles Linnupõld. „Kindlasti tahaks veel kiiremini kasvada.”

    Ühisrahastusplatvormid meelitavad väikeinvestoreid, kes ei soovi mängida aktsiturgudel ega rahuldu pangas hoiuse pealt teenitava üliväikse intressiga. Palkade kiire kasvu tõttu jääb inimestele rohkem raha kätte ja see omakorda viib neid ühisrahastusplatvormide juurde. Näiteks EstateGuru investorite arv kasvas üle-eelmise aasta 9000-lt mullu 17 000-ni.

    „Kui ühisrahastust polnud, siis oli võimalik minna aktsiaturule, aga see eeldab eriteadmisi,” nentis 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter. „Kinnisvara pole lihtsam, aga see on inimestele hoomatavam. Kinnisvara puhul näiteks öeldakse, et on korterelamu, mille ehitamiseks on vaja kaks miljonit eurot laenu. Lubatakse, et maja ehitatakse ühe-kahe aastaga valmis, müüakse korterid ja kui läheb hästi, antakse garanteeritud intressile veel tulemustasu ka juurde.”
    Ühisrahastus pole kriisi näinud

    Kinnisvarainvestor Ruta Arumäe tõi esile, et ühisrahastus võib olla sobiv variant nendele, kes alustavad kinnisvarasse investeerimist. „Ühisrahastuse kaudu on kontrolli enda investeeringu tasuvuse üle märksa vähem ning riske on rohkem kui enda kinnisvara korral. Heal ajal võib selle tasuvus olla päris hea, teisalt on see samavõrd halb halval ajal.”

    Praegu on ühisrahastus peaaegu reguleerimata ja see püsib nii ilmselt järgmise majanduskriisini. Kuna enamik neid platvorme tekkis pärast kriisi, siis pole kogemust majanduslanguse olukorras. „Normid tulevad alati verega. Üle maailma on teada, et paljud normid tehakse siis, kui mingi jama juhtub. Viimase finantskriisiga oli sama,” märkis Vahter.

    „Riskide haldamise pilt on hoopis teine kuni järgmise korrani, mil tuleb uus risk, mida ei osatud ette näha, ja siis tehakse jälle uued reeglid. Mis puudutab ühisrahastust, siis see on läbiproovimata. Kas reeglid võiksid olla? Loomulikult võiksid. Kas need peaksid olema sama karmid kui pankadele, ei oska öelda. Ühiskonnale nii suurt ohtu ei tule minu hinnangul, sest raha, mida seal investeeritakse, on ülejääk. Kui inimene raha kaotab, siis pole nii, et ta satub tänavale või temalt võetakse kodu käest.”

    Vandeadvokaat Aare Targa sõnul võib aga ühisrahastuse valdkonda reguleerima hakates tekitada olukorra, kus riik hakkab piirama ettevõtlusvabadust. „Meil on lepingute sõlmimise vabadus, millest ei peaks palju kõrvale kalduma,” ütles Tark.

    Tema sõnul tasub kaaluda, milline võiks olla arendaja omavastutus juhul, kui ei suudeta tagada ühisrahastuse kaudu kaasatud laenude tagastamist laenuandjatele.

    „Ühisrahastuses ei ole midagi halba seni, kuni meil on majanduses hea aeg. Ohud tekivad siis, kui kinnisvara omahind on muutunud kalliks, kui pakkumine ületab nõudluse, laenuintressid tõusevad, kui laenusid ei jõuta teenindada jne,” lisas Tark.
    Plaan hapuks olukorraks

    Nii EstateGuru kui ka Crowdestate’i juhid väitsid, et platvormidel on plaanid juhuks, kui majanduses peaks olukord hapuks minema. Linnupõld tõi põhilise probleemi näiteks olukorra, kus investorite rahastatud korterelamu ehitatakse valmis, kuid kortereid ei suudeta müüa. Tema sõnul ei tähenda see, et investorid ei saaks oma raha kätte, vaid investeering saadakse tagasi planeeritust mõni aasta hiljem. Linnupõllu sõnul pole Crowdestate’il seni olnud ühtegi laenu, mille puhul poleks investorid oma raha tagasi saanud.

    Stamm ütles, et nende platvormil lisab investoritele kindlust laenu ja tagatise suhe. See tähendab, et kui platvormi kaudu tahetakse laenu võtta, siis näiteks 60 000-eurose summa tagatis peab olema 100 000 eurot.

    Kui aga majanduses peaks olukord hapuks minema, siis ühisrahastuse võimalikud probleemid teisi sektoreid tõenäoliselt eriti ei mõjuta. „See puudutab kitsast ärisektorit, mitte ühiskonda laiemalt. Kui seal peaks midagi juhtuma, siis on kindlasti neid, kes kaotavad raha, aga ei usu, et selle tulemusel kannataks riik tervikuna või tuleks majanduslangus. Probleem ei teki ühisrahastuses, see tekib kuskilt mujalt ning pihta saavad pangad ja ühisrahastus korraga,” lausus Vahter.

    Allikas: 07.01.2019 Eesti Päevaleht