Member of 1Partner International

Ekspert: remontimata korteri hind hakkab korralikule järgi jõudma

neljapäev, 23, märts 2017

1Partner Kinnisvara hinnangul on Tallinna räämas korterite hinnad lähenemas remonditud pindadele ning eriti märgatav on see äärelinnas.



"Remontimata korterite hinna on üles ajanud väikeinvestorid, kes ostavad üüripindasid või siis flippimiseks ehk ost-remont-kiirmüük eesmärgiga väiksemaid ja kehvemas seisus pindasid kokku," ütles büroo konsultant Monika Murumets pressiteate vahendusel BNS-ile.

Tema sõnul on kesklinna uute ja kallimate korterite turul pigem ülepakkumine. "Vastupidiselt on äärelinna soodsamate pindade osas tihti ühele pinnale mitu kandidaati ja ostjad ise avaldavad soovi pakkuda konkurendist üle," ütles Murumets.

Murumetsa sõnul on detsembrist äärelinna korterite enampakkumisi ette tulnud korduvalt. Näiteks Põhja-Tallinnas, Lasnamäel, Haaberstis ja Õismäel.

"Mõned tänavad on aeg-ajalt populaarsemad ja esineb vahelduvate lainetena perioode, kus tekib näiliselt ootamatu ja mõned kuud vältav nõudlus näiteks just 3-toaliste järele Lasnamäel Kivila tänaval. Umbes kolme kuu möödudes on müügihinnad taas mõistlikud ning ostja jaoks taastub valik erinevate hindadega pakkumiste vahel."

"Müüjad lähtuvad ikkagi veel kinnisvaraportaalide hindadest, milles on õhku sees. Turul on ebaratsionaalseid pööriseid ning ostjal peab jaguma kannatust ja julgust kaubelda," lisas Murumets.

Allikas: 20.03.2017 aripaev.ee

Saksa odavpood Lidl hiilib Eesti turule

neljapäev, 23, märts 2017

Saksa kontsern Lidl tahab peagi Eestis juured alla ajada, paigas on Äripäeva teada nii poodide arv, oodatav turuosa kui ka juhid.



Asjaajamine käib saladuskatte all, mida on õnnestunud veidi kergitada. “Tegutsevad vaikselt, et kõrvu välja ei paistaks,” sõnas üks turuga hästi kursis olija ja lisas, et Lidl on valmis Eestis alustades ka kahjumiga leppima.

Lidl püüab infokilde hoida nii salajas kui võimalik, vältides lekete hirmus väliseid nõustajaid ehk teeb kõike in-house. Samas on kostunud, et ettevõtte Baltikumi plaane veavad Leedu inimesed, samuti on leitud juhid nii Eesti kui Läti poolele.

Kirjeldatakse Lidli plaani: paari aasta jooksul tuleb Eestis leida kümme asukohta, et osta maad ja rajada kauplused. Igas tegutsemiskohas peaks olema vähemalt 20 000 elanikku. Eesti turust loodab Lidl endale võita umbes 5 protsenti.

Konkurents ei ajavat Lidlile hirmu nahka, sest ta lepiks esimestel aastatel kahjumiga. Seega ilmselt ei kipu ta ka kedagi siinselt turult üles ostma, nagu pakutakse. Teisalt ei välistata, et Lidl on juba proovinud seda teed minna, kuid on lõpuks mingil põhjusel käega löönud.

Turule on Lidlil arukas vaikselt ja targu siseneda, sest Lidli nime väljakäimine paneks ka maa hinnale mitukümmend protsenti otsa, nenditakse veel.

Siit-sealt kostub, et Lidl on sihikule võtnud tootjad. Küsimusele, kuidas Farmi suhtuks, kui Lidl pakuks koostööd, vastas Farmi Piimatööstuse juht Valdis Noppel, et kuulaksid nad ära. Kas on juba kuulanud? “Ma ei tahaks seda kommenteerida,” kostis ta.

Küsimus ajas

Prisma juhti Janne Tapio Lihavainenit huvitab peamiselt üks vastus. “Ei ole küsimust, kas Lidl tuleb Eesti turule,” lausus ta. “Küsimus on, millal.”

Rimi kommunikatsioonijuht Katrin Bats on kuulnud, et Lidl vaatab nii Eesti kui ka Läti suunas. “On kuulda, et nad on siin maad otsinud. Milleks muuks nad seda otsivad kui laienemiseks.”

Coop Eesti juht Jaanus Vihand kinnitab Batsi juttu. “Meie teada on Lidl Eesti turule tulemas,” lausus Vihand ja lisas, et kui vaadata Lidli turuosa kosumist Soomes ja Leedus, on oodata tugevat mõju. “Tõenäoliselt meie põhikonkurendid, kes on seni ennast suurtes linnades hästi tundnud, saavad rohkem pihta. Meie põhitugevus ei ole näiteks Tallinn.”

Bats tõdeb, et konkurents teravneks veelgi, kui Lidl Eestis kanda kinnitab. “See mõjutab kõiki. Palju sõltub sellest, kuhu nad oma poed püsti panevad ja millised poeketid nende lähedal asuvad,” rääkis Bats. “Leedus on Lidl Rimi müüki väga oluliselt mõjutanud.”

Öeldakse, et oma hoobi sai ilmselt Lidli tugevuse tõttu ka Maxima, kellel eelmisel aastal käive kukkus.

Lidl haarab Leedus järjest suuremat tükki turust. Järgmisel nädalal on Leedus avatud juba 26 poe uksed. “Me oleme huvitatud linnadest, kus on vähemalt 20 000 elanikku,” ütles Lidl Leedu kommunikatsioonijuht Agnė Gaižauskienė Leedu turu kohta. “Takistusi ei ole meil olnud. Kõik on läinud nii, nagu enne Leedus alustamist arvasime. Business as usual.”

Lidl ei hoia tagasi ka investeeringutega. Leedus on ta viimase kolme aasta jooksul kulutanud üle 120 miljoni euro näiteks hoonetele, poodidele ja IT-le. Mullu investeeris Lidl Leetu 60 miljonit eurot, sellest 40 miljonit eurot läks ettevõtte logistikakeskusele Kaunase lähedal, ülejäänud raha panustas osaliselt poodidesse.

Naabrite turu vallutamisest Gaižauskiene ei räägi. “Mulle on need küsimused Eesti ja Läti turule mineku kohta tuttavad,” ütles ta, kuid suunas laienemisega seotud päringud oma Saksamaal asuvatele ülemustele.

Põrus korra

Lidli Eestisse tulekust on räägitud aastaid – juba Säästumarketi algusajast. Rohkem kui kümme aastat tagasi ostis Lidl siin suure hurraaga krunte kokku, kuid mõne aja pärast otsustas need ootamatult müüa ja lahkuda, vihjates Eesti turu väiksusele.

See võibki Äripäevaga suhelnud inimeste sõnul olla põhjus, miks Lidl praegu kidakeelne on. “Korra on Lidl Baltikumi siseneda üritades tolmutanud ja kõvasti põrunud. Üritatakse asi mingit pidi paika saada ja siis kireda,” kommenteeriti.

Eri tegijate suust kõlab ka skeptilisi noote. “Lidl on siia juttude järgi tulnud kümme aastat, nii et ei pea seda tõenäoliseks,” sõnas 1Partner Kinnisvara partner Tanel Tarum. “Asjad on varem kuidagi ära vajunud. Neil on olnud palju soodsamaid hetki turule tulla. Ennustaksin teist skeemi: Lidl tuleb turule kellegi äraostmise teel.”

Domus Kinnisvara juht Raul Reino kahtleb, et kruntide hind Lidli innukust pidurdada suudaks. “Elu näitab, et kui peakontoris on otsus ära tehtud, siis ei hakata spekuleerima, millal Eesti kinnisvaraturul toimub krahh ja on võimalik osta soodsamalt. Neil peaks raha jaguma,” kommenteeris ta.

Allikas: 17.03.2017 aripaev.ee

Tallinna korteriturg on küllastunud

neljapäev, 23, märts 2017

Veebruaris müüdi Tallinnas 678 korterit, mis on 10 protsenti vähem kui jaanuaris ning 2,7 protsenti madalam tase kui mullu samal perioodil, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.



1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on pealinna kinnisvaraturul palju arendusi korraga valmis saanud ja tekkinud on ülepakkumine. “Ostjate arv on sama, aga paari aasta taguse ajaga võrreldes on pakkumisi poole rohkem ning seetõttu pikenevad tehinguajad,” rääkis Vahter.

“Praegu on selge nõudlus odavate uute pindade järgi, kallimatega on keerulisem. Omanike õnneks on algamas aasta parim müügihooaeg. Aprill ja mai on kõige aktiivsemad müügikuud ning nende põhjal saab paremini tänavust nõudluse ja pakkumise suhet hinnata,” rääkis Vahter.

Veebruaris tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1117 ostu-müügitehingut. Tallinna korteri ruutmeeter maksis veebruaris keskmiselt 1714 eurot, mis on jaanuariga sarnane tase, kuid kümme protsenti enam, kui mullu samal perioodil. Kalleim korter müüdi 530 000 ning odavaim 1000 euroga.

Veebruaris müüdi Tallinnas 24 hoonestatud elamumaa krunti, mis on ühe võrra rohkem kui varasemal kuul. Kalleim maja müüdi 475 000 ning soodsaim 4500 euro eest.

Möödunud kuul müüdi 11 elamumaa krunti, mis on seitsme võrra rohkem kui jaanuaris. Kalleim hoonestamata krunt müüdi veebruaris 480 000 ja odavaim 120 euro eest.

Allikas: 15.03.2017 ohtuleht.ee

Martin Vahter: masuga kõrbenud põlluarendused on tagasi

reede, 10, märts 2017

Kinnisvaraturul on tagasi arendajad, kes üritavad 2008. aasta majanduslangusega põhja läinud ebamõistlikke projekte jälle üles soojendada, ütles 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter pressiteate vahendusel.

Kinnisvaraturul on tagasi arendajad, kes üritavad 2008. aasta majanduslangusega põhja läinud ebamõistlikke projekte jälle üles soojendada, ütles 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter pressiteate vahendusel.

Martin Vahteri sõnul korratakse 2005.-2007. aasta buumi ajal tehtud vigu – maju ehitatakse ebasobivasse piirkonda. “Praegu kerkib Tallinnas ja selle ümbruses vähemalt kümmekond kinnisvaraarendust, mille vastu ei peaks erilist ostuhuvi tekkima,” ütles Vahter.

“Peamine arendajate viga on vale asukohavalik – ehitatakse kohta, millel puuduvad mõistlikud juurdepääsuteed või infrastruktuur – lasteaiad, koolid, poed, bussiühendus,” ütles Vahter.

“Head ei tähenda ka tööstushoonete ja angaaride kõrvale ehitatud elumajad ning ka päris Tallinna kesklinna ehitatakse kortermaju, mis on raudteele või liiklusmagistraalile liiga lähedal ja elukeskkonnana mitte kõige sobivamad. Sellistele projektidele on ka heal ajal raske ostjaid leida,” märkis Vahter.

Rumala raha pealevool

Tema sõnul ei pressi raha peale seekord pankadest, vaid erasektorist. Kinnisvara tõmbab huvilisi teistest ärivaldkondadest ja ka tavakodanikke läbi ühisrahastuse. See tähendab, et kinnisvaraarendamisega proovivad kätt inimesed, kel pole varasemat kogemust. “Kui nii-öelda rumalat raha saab liiga palju, siis tehakse ebamõistlikke otsuseid,” rääkis Vahter.

“Väidetavalt on kinnisvara ühisrahastusse oma säästud pannud 10 000 eestlast. Kui majandus õitseb, saavad inimesed oma raha koos intressiga tagasi. Kui projekt läheb hapuks või turg langeb, võib oma investeeringust üpris lihtsalt ilma jääda,” lisas Vahter.

“Kinnisvarahindade tõusuga kaasneb tegelikult kaks vastandlikku trendi – rumala raha pealevool ja ehituskvaliteedi paranemine. 90 protsenti Tallinna paarisajast uusarendusest on tegelikult täiesti mõistlikud. Kuigi arusaamatuid projekte on juurde tulnud, siis on uute kinnisvaraarenduste keskmine kvaliteet parem kui kunagi varem. Majad lähevad järjest energiasäästlikumaks ja targemaks. Ehitusluba või laenu ei saa enam igaüks ning ehitajate ning arendajate professionaalsus kasvab.”

Allikas: 08.03.2017 aripaev.ee

Noorte kinnisvaraomanike osakaal jääb iga aastaga järjest väiksemaks

reede, 3, märts 2017

Langus näitab eelkõige pankade karmimat suhtumist, kuid noori on ka varasemast vähem.

23-aastane Liispet soovib kinnisvara osta. Kuid ta peab veel ootama, sest tal on liiga vähe tööstaaži. Liispet käis juba pankades luurel, kus talle jäi mulje, et nood on temast kui tulevasest laenukliendist huvitatud ja umbes poole aasta pärast võiks ta laenu saada.

27-aastane Elis ostis kaaslasega korteri 2014. aastal. Nemad panid kaks suurt panka omavahel konkureerima ja said nõnda parima pakkumise. Palk on neil üle keskmise ja tööstaaži mõni aasta. Panga jaoks on tegemist ideaalilähedaste klientidega.

Kahel noorel naisel on ka ühisnimetajaid. Kinnisvara hinnaklass on 70 000 eurot ja lähisugulaste abiga on olemas ka omaosalus. Probleem oli ja on mujal kui pangas.

„Küsimus ei ole laenus, vaid selles, kust sellises hinnaklassis korterit leida. Kui sul on palju raha, siis ei ole probleemi, aga kuna hinnad on niigi kõrged, siis 70 000 piires on raske sobivat kodu saada,” ütleb Liispet.

Elise kogemus oli sarnane. 2014. aastal oli väga palju ülehinnatud eluasemeid ja selliseid, kus peaks osturahale palju juurde panustama, et korter korda teha.

Eelistused on mujal

Liispet ja Elis tahavad vara omada, kuid paljud noored soovivad laenust vabaks jääda ja on otsustanud kas vanemate juures edasi elamise või üürikorteri kasuks. Anonüümsust palunud üliõpilane ütles, et palju suuremas hinnas on tänapäeva noorte seas reisimine ja vabadus. Nad ei soovi end siduda pere, laste ega kodulaenuga. Neid hoiab ärksana võimalus homme oma kolm asja kokku pakkida ja Aasiasse põrutada. Praegune põlvkond lihtsalt on selline. „Enam ei ole lahe, et ostad korteri laenuga ja rügad siis 22-aastasest saadik elu lõpuni üheksast viieni tööd teha. Maksad pangalaenu ja elad stabiilset elu,” sõnab ta. Paljud noored ei taha lõplikke valikuid teha, vaid huviga vaadata, kuhu elu neid viib.

Elis ja Liispet näevad korteris nii kodu kui ka investeeringut. Liispet ei välista, et temagi otsustab ühel hetkel välismaale minna, aga siis saab korteri välja üürida. Elis arvab, et kinnisvara saab alati ümber vahetada või maha müüa – see ei hoia kuskil kinni. Ka oma tutvusringkonnas näeb ta pigem kinnisvara osta soovivaid noori. Ühed alles koguvad omaosaluseks raha, teistel on see juba koos.

50% netosissetulekust

Swedbank näeb, et noorte huvi laenamise vastu on väikses kasvutrendis ja omafinantseeringut kogutakse teadlikumalt. Eelistatakse ka jõukohasemat vara. Panga tingimus üksikule laenajale on, et tema regulaarne tõendatud sissetulek oleks 600 eurot, kahe taotleja puhul 800 eurot. Endiselt võib laenumakseteks kuluda kõige rohkem 50% netosissetulekust.

Swedbanki eluasemelaenude osakonna valdkonnajuht Anne Pärgma soovitab noortel hoida laenuperiood võimetekohaselt lühike, sest tõenäoliselt soovitakse soetatud vara umbes kümne aasta pärast maha müüa, et kolida suuremasse koju või lihtsalt keskkonda vahetada.

Swedbankis oli keskmine eluasemelaen eelmisel aastal ligi 66 000 eurot. Pärgma sõnul on nende laenusaajatest umbes 60% üksinda ja 40% kahekesi laenajad.

LHV pank hakkas kodulaenu andma neli kuud tagasi. Finantseerimise osakonna juht Catlin Vatsel ütleb, et pea pooled taotlejad on olnud 24–34-aastased. LHV näebki oma kliendina nooremat teadlikku leibkonda, kes soovib kodu osta Tallinnasse või Tartusse.

Vatsel soovitab noortel esialgu kinnisvara üürida, et harjuda igakuiste eluasememaksetega. Karjääri alustanud noorte peamine probleem on säästude puudumine, sest neil ei ole olnud aega omafinantseeringut koguda. Uusarenduste minimaalne nõutav omafinantseering on 15% turuväärtusest ja vanemal kinnisvaral 20%. Isegi kui palk võimaldaks võtta suuremat laenu, paneb omaosalus tihti piiri ette.

„Usun, et iga inimene peaks iga kuu säästma vähemalt 10% oma sissetulekust ja mida varem alustada, seda parem,” märgib Vatsel.

Andsime pankadele ka hüpoteetilise isiku, kes soovib üksinda kodulaenu saada. Tema netosissetulek on 1100 eurot kuus. Swedbank annaks sellisele inimesele kinnisvara tagatisel 72 000 eurot laenu. LHV maksimaalne summa oleks 80 000–85 000 eurot. Vatsel aga rõhutab, et euribor on praegu negatiivne, kuid kui intressid peaksid tõusma hakkama, siis võib märgatavalt suureneda ka laenumakse. Klient peaks selle peale juba praegu mõtlema.


Kas noored ostavad vähem kui varem?

Statistika näitab, et noori kinnisvaraomanikke on 2017. aastal vähem kui kümme aastat tagasi. 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma toob olulisima põhjusena esile pankade laenutingimuste karmistumise ja soovi ohjeldada järgmise kinnisvaramulli teket.

„Miks 2007. aastal oli noorimas vanusegrupis rohkem kinnisvaraomanikke, on just praeguste karmimate laenupoliitika nõuete tõttu. Kui siis oli võimalik osta kodu peaaegu olematu omafinantseeringuga või aktsepteeriti lisatagatiseks ka mõne kaugema sugulase korterit, siis praegu selliseid kohati mõtlematuid samme ei tehta. Nii jääbki noorel inimesel laenamine suures osas omafinantseeringu taha.”

Oiderma toob esile aga teisegi põhjuse: noored ei taha kodu omada. Nad elavad Eestis, aga teadvustavad end eurooplastena: täna olen siin, järgmisel aastal Londonis või Lissabonis.

Noored üürivad usinalt. Hoolimata investor-üürileandjate tuntavast lisandumisest on üürihuviliste hulk suur.

Arco Vara analüütik Mihkel Eliste toob sisse veel ühe tahu: 20–29-aastaste hulk on võrreldes 2007. aastaga vähenenud 9,9%. Rahvastik vananeb ja see protsess saab aina hoogu juurde. Paljudel üle 40-aastastel elanikel on pärandusena saadud varad ja kõige vanematel elanikel ka varade kunagisest tagastamisest saadud varad.

„Noored, kes praegu ostavad, on sündinud laulva revolutsiooni ajal, mida iseloomustas väga kõrge sündimus. Seejärel vähenes sündimus oluliselt ja meie turul sarnast noorte ostjate hulka peagi enam oodata ei ole,” ütleb Eliste. Ta toob näite, et 1989. aastal sündis Eestis 45% rohkem lapsi kui 2015. aastal.

Niisiis väidab Eliste, et praegu on noored turul väga aktiivsed, kuid kuna neid on suhtarvult vähemaks jäänud, siis jääbki mulje, et noored ei soovi kinnisvara osta.

Kas Eesti noor ei ole kinnisvarausku?


Kümne aastaga on kinnisvaraomanike arv märgatavalt kasvanud, kuid noorte seas on näha langust. 2007. aasta oli buumi tippaeg, nüüd on pangad palju karmimad.

Kurioosumina on tabelis üle 110-aastasi inimesi. Nii vanu inimesi Eestis siiski ei ela. Need on surnud, kelle pärijad pole end veel omanikuks vormistanud.

Allikas: 21.02.2017 arileht.delfi.ee

Ehitusekspert: Nuku teatri juurdeehitus on kuritegu Tallinna vanalinna vastu

reede, 3, märts 2017

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on aasta lõpus valminud NUKU teatri juurdeehitus, kus president annab üle tänavused riiklikud teenetemärgid, vanalinna konkurentsitult inetuim ja ebasobivaim uushoone.

Martin Vahteri sõnul meenutab Nuku teatri laienduse fassaad sadama laohooneid ning on arusaamatu, kuidas muinsuskaitse lubas Nunne tänavale sellise käki ehitada.

“Kui muinsuskaitse andis 90nendate lõpus teisele kolearhitektuuri näitele vanalinnas – WW Passaaž kaubanduskeskusele “Karuteene medali”, siis nüüd on nad vait, kuigi kahe hoone vahel on ka ilmselge visuaalne sarnasus,” ütles Vahter.

“Muinsuskaitseamet näitab hambaid arusaamatutes kohtades. Reaalselt käib iga sildikese üle kemplemine ja enamus juhtudel järgneb pigem põhjendamatu keeldumine. Nüüd ehitati UNESCO poolt kaitstud vanalinna selline ladu ja mitte piuksugi. Muinsuskaitseamet kaotas sellega oma usaldusväärsuse,” ütles Vahter.

“Nukuteatri laienduse fassaadikattematerjal meenutab katmata puitlaastplaati. Ega juurdeehitusel kui sellisel midagi viga ei olekski, küsimus on asukohas ja Muinsuskaitseameti tegevuses, millest tavakodanik sageli aru ei saa. Kui sarnane kombinatsioon oleks mõne vana tööstushoone rekonstrueerimisel elu- või ärihooneks, oleks tegemist olnud mõistliku lahendusega,” ütles Vahter ja lisas, et vanalinna on uute ehitiste rajamine delikaatne küsimus ja linn on selles osas korduvalt eksinud.

Tallinnas Nunne tänaval avati 2016. aasta novembris NUKU teatri ja muuseumi 1400-ruutmeetrine juurdeehitus, mis ühendab kolmest majast koosneva teatrikompleksi. Juurdeehituse keskmes olevas Ferdinandi saalis annab president Kersti Kaljulaid 23. veebruaril üle riiklikud teenetemärgid.

Allikas: 16.02.2017 õhtuleht.ee

Uus rahvussport kinnisvaras: investor rabab kahetoalist Mustamäe korterit

kolmapäev, 15. veebruar 2017

Kõige kiiremini läheb Tallinna järelturul kaubaks ühe-kahetoaline remontimata korter "mägedel", mis enamasti ostetakse väljaüürimiseks või pärast remonti kasuga mahamüümiseks. Investeerimislaine on kaasa toonud olukord, kus keskealisel põlvkonnal on üks kinnisvaralaen lõppenud ja võetakse teine, et osta korter kas väljaüürimiseks või oma lastele. Need, kes pidanud pealinnas hiljuti kinnisvara soetama, hoiavad kahe käega peast kinni: kortereid rabatakse nina eest, huvipakkuva korteri ülevaatamiseks on järjekorrad ning alati ei õnnestu enne pilku pealegi heita, kui juba on keegi ette jõudnud ja selle ära ostnud. Hinnad aga tasapisi üha kerkivad.

Kinnisvarabürood kinnitavad, et kiiret kukkumist oodata pole, sest senikaua, kui laulva revolutsiooni lapsed pereloomise eas on ning üha enam Tallinnasse elama tulevad, ei saa ka hinnad järsult kukkuda.

Kiiremad tehingud toimuvad mõne nädalaga

Kõige kiiremini kaovad turult väiksemad ja odavamad remontimata ühe-kahetoalised korterid "magalates" ehk Mustamäel-Õismäel-Lasnamäel. Samas ostetakse ka kahe-kolmetoalisi remonditud kortereid, ent needki asuvad eeskätt "mägedel".

"Kõige suurem huvi on hetkel ja on olnud ka eelmise aasta seisuga nö investeerimiskorteritesse ja ehk pigem selliste vastu, millele mõnes mõttes tavainimese hammas peale hakkab. Ühe-kahetoalised remontivajavad korterid liiguvad kõige kiiremini. Aga ei öelda ära ka kolmetoalistest, ka pigem remontivajavad korterid liiguvad kiiremini. Piirkondadeks Kristiine, Lasnamäe, Mustamäe," loetleb 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma.

Kaua keskmine müügiprotsess kestab, varieerub ja sõltub mitmest tegurist.

"Kui on lähtutud reaalsetest tehinguhindadest, siis leiab ostja praktiliselt kohe. Kui aga vaadatakse portaalist või lähtuda naabrimehe pajatustest, siis ei pruugigi tehinguni jõuda. Üldistatult võiks aga siiski öelda tõepoolest, et müügiperioodid on mõnevõrra lühenenud," kinnitab Oiderma.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman väidab, et kui hind on paigas, kestab müük üksikud nädalad. Kahetoaliste puhul lähevad kiiremini kaubaks kuni 60 000 maksvad korterid, kolmetoaliste hinnapiir on 80 000 euro juures, mis kiiret müügiedu lubavad.

"Eelistatud on remonditud kahe- ja kolme-toalised, mis sobivad noortele peredele elu alustamiseks ja samal ajal sobivad väljaüürimiseks. Mitte esimene ega viimane korrus, pigem võiks heas seisukorras olla," loetleb Sooman. "Üüriinvestorite seas on iseäranis nõutud Mustamäe, sest sealkandis on palju keskeri- või kõrgkoole, kus inimesed vajavad elupinda. Paneelikad on odavamad, neid ostetakse rohkem, sest hammas hakkab paremini peale."

Üüriinvestorid vaatavad Soomani kinnitusel just järelturule, kuna seal on korterid odavama soetushinnaga, samas kui üürihinnad uue ja vana korteri vahel pole nii suured kui müügihindade vahed.

Varem hinnatud korter puitmajas on aga keskmise turu jaoks liiga kalliks muutunud.

"Populaarsuselt teine on mõnus pisike puitmajapesa, aga need on nii kalliks läinud, et inimesed enam ei jaksa neid osta. Nende puhul ostetakse samuti kahe-kolmetoalisi, aga perede ja lastega otsitakse juba pigem elamist linnapiiril või linnast välja. Hindade tõttu inimesed kolivadki Sakku, Sauele, Tabasallu jne," ütleb Sooman.

Kõige kiiremad müügitehingud tehakse kõigega, mille hind jääb alla 50 000 euro, kinnitab Mihkel Oiderma 1Partnerist. "Aga ka vahemikus 20 000-25 000 eurosed korterid ühiselamu-tüüpi majades leiavad kiiresti uue omaniku. Need on kõik peamiselt need korterid, mida saab suhteliselt kerge ja odava remondiga korda teha ja välja üürida või kasuga maha müüa," põhjendab Oiderma.

"Viimase aasta absoluutne liider on eestlaste uus rahvusport - korter investeeringuks. Hinnanguliselt kuni kolmandik korteritehingutest tehakse investeerimise eesmärgil, peamiselt väljaüürimiseks, aga ka, et pärast remonti kallimalt maha müüa. Edasi on kõige enam need, kes ostavad endale esimese kodu pärast üürikorterit või vanemate juurest ärakolimist," loetleb ta.

Turg ei lähtu tavaloogikast

"Mõnes mõttes on tänane turuseis justkui pea peale keeratud - ei toimi sellised tavalised või meile harjumuspärased skeemid, kus öeldakse, et kinnisvaraturgu toidavad sünd-surm ja kokku-lahkukolimine. Ikkagi harjumatult palju on tänases seisus neid, kes ei osta otsesest vajadusest, vaid tulevikuks lastele vms," tõdeb Oiderma. "Stabiilne majanduskeskkond ja me oleme jõudnud sinna ajajärku, kus paljudel on tänaseks nö esimene laen makstud ja kui palk lubab, siis miks mitte teine kinnisvara lisaks osta, kas siis investeeringuks või lastele. Sellest on päris palju juttu olnud, et inimestel seisab arvetel vaba raha, üsna mõistlik ja arusaadav, et suur osa sellest jõuab kinnisvaraturule."

Domus Kinnisvara vanemmaakler Agur Tammistu ütleb, et maksimaalselt kestab järelturu korteri müügiprotsess 3-6 kuud. Kõige kiiremini leiavad tema praktikas ostja 55 000 kuni 70 000 eurot maksvad korterid "mägedes".

Temagi kinnitab, et Mustamäe 2-toaline on järelturul kõige likviidsem. "Eraldi tubadega, remontivajav, ostetakse investeeringuks, väljaüürimiseks või siis tehakse kiire ja korralik "müügiremont"," kirjeldab Tammistu.

Remontivajavana ostetakse selline korter umbes 55 000 euroga, pärast korralikku remonti ja köögimööbli paigaldamist müüakse see juba 70 000 euroga maha.

"Ostetakse üliõpilastele, sest üürihinnad on jätkuvalt kõrged, mõistlikum on laenu maksta ja võib ju ka pärast õppeperioodi müüa, sest turg on veel vaikses tõusus, või siis üürile anda," kirjeldab Tammistu tüüpostjat. "Selliseid valmis kortereid ostavad ka noored pered, kes saavad ka juba tehtud remondi pangalaenu sisse paigutada."

Populaarsuselt järgmine on Lasnamäe 1-toaline, mille hinda kinnisvaraturu spetsialistid nö kinnisvaraturu indikaatoriks peavad, nii nagu majanduse temperatuuri mõnes riigis Big Mac'i hinna pealt hinnatakse. Sellise korteri hind on täielikult remontimata kujul umbes 46 000 eurot, korralikult remonditud ja uue köögimööbliga aga 53 000 eurot.

"Ostavad kas noored iseseisva elu alustamiseks või ostetakse vanematele inimestele, kes on oma suurema ja kulukama korteri samas piirkonnas ära müünud," kirjeldab Tammistu sellise korteri ostjat.

Populaarsuselt kolmas on uusarendusse soetatav kolme-neljatoaline korter, neid rabavad noored pered.

""Buumi" soodustavad nii hetkel eraldi leibkondi moodustavad nii noored - valdavalt laulva revolutsiooni perioodil sündinud, keda on võrdlemisi palju ehk 26-30-aastased -, kui ka 30ndates tarbijad, kes soovivad vanema elamufondi tüüpi korteri vahetada uusarenduse vastu," ütleb Arco Vara Tallinna osakonna tegevjuht Elari Tamm.

Tema kinnitusel võtavad kõige mahukamaid laene 30ndates eluaastates ostjad, ent kõige aktiivsemalt võtavad laenu 26-30-aastased.

"Uusarenduste turg on suunatud 30-40-aastastele, tüüpkortereid ostavad valdavalt nooremad. Kõrgemapalgaliste üle 30-aastaste ostjate seas kerkivad esile lisaks uusarendustele ka vanema elamufondi korterid, sest neid ostetakse üürikorteriteks. Uusarendustest läheb üürikorteriteks suurusjärgus kümme protsenti, kesklinnas tõenäoliselt rohkem," ütleb Tamm.

Sooman Pindi Kinnisvarast toimuvat buumiks nimetada ei taha.

"Kui vaatame tehingute arvu, siis ei ole märkimisväärset rallit. Hinnad on küll üles visanud, aga seda seepärast, et pakkumiste arv on väike, inimesi tuleb väljastpoolt Tallinna kogu aeg peale. Kuniks Tallinna elanikkond jätkuvalt kasvab, ma tehingute vähenemist ja turu rahunemist ei näe," ütleb Sooman.

Eraisikute pakkumishindades õhku rohkem

Kinnisvaraspetsialistid tõdevad, et kuulutuse hinnast peavad müümisel enam järele andma omal käel müüjad, neil kipub hinnas rohkem õhku sees olema.

"Tavakasutajate kuulutuste hinnad erinevad tihtipeale 10-15 protsenti tegelikest müügihindadest, kinnisvarabüroode poolt pakutavate objektide hinnad on tavapäraselt juba läbinud hinnaanalüüsi ja neil võib hind erineda kuni viis protsenti," ütleb Agur Tammistu Domus Kinnisvarast.

Elari Tamm Arco Varast lisab, et kõige kiiremini müüdavate varade osas on märgata ka kõige enam hinnas alla andmist. "Kuni kümnepäevase müügiperioodiga varade puhul antakse hinnast alla vähemalt kümme protsenti," selgub Tammistu sõnul statistikast. "Kiireimad tehingud on valdavalt ühetoalistega, mis tõenäoliselt suunatakse üüriturule."

Tüüpkorterite hindu lastakse keskmiselt vähem alla, seal on pakkumis- ja tehinguhinna vahe 3,6 protsenti.

Nö seisma jäänud korterid müüakse lõpuks keskmiselt 15-20-protsendise allahindlusega, ütleb Mihkel Oiderma 1Partnerist. "Need objektid, mis kiiremini liiguvad, need on ikkagi need, mille hind on kohe määratud õigesti ja seetõttu reaalsete müügihindadega kuulutused kaovadki väga kiiresti."

Turu kiiret kukkumist ei paista

Ehkki hinnad on tõusnud kiiresti, on spetsialistide hinnangul nende tõus nüüdseks siiski pidurdunud. Samas pole oodata ka turu kiiret kukkumist.

"Hinnatõus on hetkel aeglane, mis ei tähenda, et hinnad langema hakkavad. Langevad siis, kui krediidiasutuste poolt ostu enam ei finantseerita. Järsku kukkumist ei ennusta," ütleb Agur Tammistu Domus Kinnisvarast. "Täna veel müüge korter, võtke aastaks üürikorter ja siis ostke maja," on tema soovitus.

"Ma julgeks öelda, et järelturu osas on hinnatõus juba pidurdunud. Järsku kukkumist ei ennustaks, selleks peaks midagi olulist veel lisaks juhtuma, kui kinnisvaraturu tavapärane tsükliline kõikumine. Üldises plaanis oleme kinnisvaratsükli selles otsas, kus mingi korrektsioon on oodata, kuid millal, seda on täna veel natuke vara hakata ennustama," tõdeb Oiderma 1Partnerist.

Ka Elari Tamm Arco Varast hindab turu edasist käekäiku pigem optimistlikuna.

"Hetkel ei paista olevat ülemääraseid riske turul hinnalanguse soodustumiseks. Käesoleval aastal ei ole siiski enam oodata senise kiire hinnakasvu jätkumist - inflatsioon hakkab eratarbimiskulutusi tõstma, palgakasv võtab ettevõtete madala tootluse juures hoogu maha, mistõttu tehinguaktiivsus hakkab alanema," kirjeldab ta. "Pakkumiste arv on hetkel kiirelt langenud, sealjuures on siiski oodata uute arenduste najalt pakkumise lisandumist. Pakkumiste arv langeb, tehinguaktiivsus langeb, hinnakasv pidurdub - kui uute turuletulevate uusarenduste müük kulgeb sarnases tempos nagu varem, siis nö ülepakkumise olukorda ei pruugi tekkida ja turg jaheneb ilma suurema järsu kukkumiseta."

Tamm hindab, et lähitulevikus hakkavad statistiliselt sagenema mõneprotsendilised hinnakasvud ja -langused, mis kokkuvõttes tähendabki stabiliseerunud turgu.

Eluasemeturu riskid tulevad tema hinnangul pigem väliskeskkonnast, st sõltuvad nii EL-i pangandusest, riikide lahkumisest kui ka Rootsi kinnisvaraturust.

Allikas: 14.02.2017 uudised.err.ee

Must prognoos: Eestit ohustab Rootsi gripp

kolmapäev, 15. veebruar 2017

Kinnisvaraspetsialistid avaldasid oma musta prognoosi käesolevaks aastaks: halvimal juhul mõjutab Eesti turgu gripp Rootsi kinnisvaraturul, globaalne võlakriis, rahvusvahelised konfliktid ja Eesti valitsus, mis ettevõtjat edasi ahistab. On oht ehitajate ja arendajate pankrottideks.


Parimal juhul püsib kõik nii, nagu on praegu, või kestab peomeeleolu edasi: kasvavad üürihinnad, palgad, tarbimine, kirjutab Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee kuukiri Kinnisvara.


Adaur Grupp kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles, et midagi paremaks ei lähe - kusjuures see on tema optimistlik ootus.
"Pessimistlik prognoos näeb ette väliskeskkonna olulist halvenemist, väljendugu see terrorismis, muudes konfliktides või majanduslikus protektsionismis. Valitsus jätkab alustatud aktiivset tegevust kogu ühiskonna, aga eriti ettevõtjate ahistamisel, olgu see siis värvilised numbrimärgid autodele, maksusüsteemi niigi napi selguse täielik kaotamine, pensionisüsteemi pea peale pööramine või muu. Sellised arengud on juba muutnud niigi ebakindlas keskkonnas laveerivate ettevõtjate kindlustunnet, mille tagajärjeks on tööpuuduse kasv. Tarbija kindlustunde vähenemine peegeldub kinnisvaraturul vähenevas nõudluses ja hinnalanguses," arvas ta.


Kliente ei jagu, välismaa omasid riik ei taha


1Partner Kommertskinnisvara maakler Ruth Andresen ütles, et ärikinnisvara toodetakse praegu nii suurel hulgal peale ja sihikud on seatud utoopiliselt kõrgele. "Seepärast usun, et võidavad need, kes teevad kiiremini paindlikke otsuseid, püsides konkurentidest sammu võrra ees." Tema meelest tuleb aasta paljudele kinnisvaraomanikele pessimistlik, sest kliente lihtsalt ei jagu.
Novira Capitali juhtivpartner Arle Mölder pani valitsusele südamele, et idapoolsete, ennekõike Venemaa ja Ukraina maksujõuliste inimeste immigratsiooni tuleks suhtuda sõbralikumalt. "Eesti äri- ja elukeskkonna müük aktiviseeruks selle toel sarnaselt Küprose, Malta ja miks mitte Lätiga," ütles ta.  Mölderi meelest põhjustaks pessimismi kas või “kergekujuline gripp” Rootsi kinnisvaraturul.

Allikas: 13.02.2017 aripaev.ee

Ka muutusteta sujub alanud aasta hästi

kolmapäev, 15. veebruar 2017

RUTH ANDRESEN
1Partner Kommertskinnisvara maakler

Suures plaanis usun, et praegune aasta ei erine väga eelmisest ja paindlikumatel kinnisvaraomanikel läheb hästi.

Kuna ärikinnisvara toodetakse praegu nii suurel hulgal peale ja minu hinnangul on sihikud seatud utoopiliselt kõrgele, usun, et võidavad need, kes teevad kiiremini paindlikke otsuseid, püsides konkurentidest sammu võrra ees.

Aasta saab paljudele kinnisvaraomanikele olema nagunii pessimistlik, sest kliente lihtsalt ei jagu. Arvestades maailma üldist majandusseisu, ei kiirusta keegi muudatusi tegema ning laienemisplaanidega ollakse väga ettevaatlikud.

Allikas: 13.02.2017 Äripäev

Kinnisvara ühisrahastusega võib ka vastu näppe saada

kolmapäev, 15. veebruar 2017

Väidetavalt on Eestis kinnisvara ühisrahastusse oma säästud pannud 10 000 inimest. tegemist ei ole kõrgema intressiga laenu andmisega, vaid pigem kõrgema riskiastmega investeeringuga. Kui majandus õitseb, saavad investorid oma raha koos intressidega tagasi. Kui projekt läheb hapuks, võib oma rahast üpris lihtsalt ilma jääda.

Ühisrahastus on uus ja teretulnud investeerimismoodus, kus igaüks saab oma raha väikeste summade kaupa paigutada. Ühisrahastusega koguvad tavainimestelt vahendeid peale kinnisvaraarendajate kõikvõimalikud idufirmad kuni kallist pilli osta sooviva muusikuni välja. Räägitakse edulugudest ning ebaõnnestumistest pole kuulda. Samas peab arvestama, et on põhjus(ed), miks need ettevõtted ja inimesed pangast raha ei saa, vaid laenavad kõrge intressiga eraisikutelt – see on nende kõrgem või hoomamatum risk. Keegi ei maksa 15-protsendilist intressi niisama.

Eestis on ühisrahastusega kinnisvara arendamine populaarne ja tegelikult ka investeeringuna päris mõistlik. Olen ka ise niimoodi raha paigutanud. Kui kinnisvarainvesteeringu sisenemisbarjäär on tavaliselt kõrge (sul peab olema kümneid tuhandeid eurosid, et ka kõige odavam korter osta), siis ühisrahastusega saab paigutada ka 50 euro kaupa ja niimoodi riske maandada.

Kui majandus õitseb ja arendus müüakse plaanipäraselt ära, siis “raha kiirelt sisse ja kiirelt välja”, toimib. Kerkivad kinnisvarahinnad neutraliseerivad ka kehvema kinnisvaraarenduse riskid. Kui turg aga langeb või projekt jääb venima, võivad raha tagasisaamisega tekkida probleemid.

Miks ei anna pank paberil täiesti normaalsena tunduvale arendusele laenu ja seda peab koguma eraisikutelt? Pank maandab riske ning ootab enne raha andmist, et osad korteritest oleks juba müüdud. Inimesed aga ei osta enne, kui näevad, et krundil töö käib. Arendaja tõmbab sügavalt hinge, võtab hoopis ühisrahastusega laenu, hakkab otsast ehitama ja müüb korterid ära. Siiamaani on see toiminud. Mis aga juhtub siis, kui oodatud müüki ei tule, aga raha on kulutatud?
Kõrvalseisev inimene ei näe projekti sisse, tagatiseks võib tegelikult olla peamiselt arendaja hea tahe. Arendaja võib küll pakkuda tagatiseks esimese järgu hüpoteeki – jama korral saad esimesena raha tagasi. Aga mida teha hüpoteegiga, kui valmis pole isegi vundamenti. Lähed kohale ja vaatad, et kalleim asi krundil on müügiplakat. Samal ajal krundi hind langeb ning omakapital süüakse ära.

Elu on näidanud, et probleemide korral ei pruugi alati kahju kannatada mitte arendaja, vaid laenaja. Õnneks on ühisrahastuse risk ühiskonnale panga pankrotist madalam, sest summad on väiksemad.

Ühisrahastust peaks reguleerima finantsinspektsioon

Laenuandja ei ole kunagi nii hästi projekti sisu ning rahakasutamisega kursis kui arendaja ning peab tegelikult paljuski viimast usaldama. Inimesed ootavad heas usus, et arendaja on viisakas ja teeb lubatud asja valmis ning maksab raha tagasi.

Arendaja võib ühisrahastusega maandada ka isiklikke riske. Võib juhtuda, et arendaja ei panegi tegelikult arendusse oma raha sisse, vaid võtab peale laenu saamist enda osa kohe välja. Kui projekt õnnestub, saab ta kasumit, kui ei õnnestu, ei juhtu arendaja jaoks ka midagi hullu. Raha kaotavad ju ühisrahastajad.

Riskide maandamiseks peaks inimene kõigepealt ise ettevõtte tausta ja senist tööde ajalugu kontrollima. Suuremad ühisrahastusplatvormid kaasavad projekti hindama ning raha hoidma sõltumatud advokaadibürood. Ka see ei garanteeri lõpuni midagi, äririsk jääb, aga läbipaistvust on rohkem.

Inimene peaks lugema hoolikalt läbi ka investeeringu tingimused. Osad arendajad pakuvad garanteeritud intressi, teised vastavalt tulususele eeldatavat tootlust, mis on jällegi riskantsem.
Praegu on avalikkuselt ühisrahastuse vormis raha kaasamine suhteliselt kontrollimatu tegevus, mida võiks finantsinspektsioon enne esimesi ohvreid reglementeerida. Ühisrahastusplatvormid peaks ka ise olema huvitatud, et oportunistid nende turgu ja mainet ei solgi.

Allikas: 12.02.2017 epl.delfi.ee

1 2 3 4 5 ... 54